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[税务问答] 房地产企业税务筹划的增值税合理避税

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发表于 2018-11-28 16:42:55 |显示全部楼层 | 阅读模式

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       房地产企业税务筹划的增值税是尤为重要的一种税,为了可以减轻税务压力。通过各种方式节税已经是很普遍的现象了。但是不是所有的合理避税方法都适合房地产行业,因此小编会有针对性的介绍几个房地产企业税务筹划的增值税合理避税技巧。


  一、通过适当增加房地产开发成本进行合理避税
  近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎,同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目(四)“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定,可以将原来毛坯房装修后销售,从而进行房地产企业税务筹划的增值税合理避税。
  假设该企业发生装修成本共计为13800万元,因销售装修过的房产,销售收入增加13800/(1-5.025%)=14530.14万元(假设该企业在装修项目上不再赚取利润,销售收入增加部分的营业税和河道管理费由购房者承担),则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额7286.685万元,从而少缴土地增值税8321.685-7286.685=1035万元。原因在于房屋装修费计入房地产开发成本,在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%,使得扣除项目金额增加。


  二、通过选用不同的利息支出扣除方法进行合理避税
  根据规定:“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
  该企业为房地产项目公司,其业务就是开发这个地块,所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本密集型产业,所需资金量极大,仅靠股东投入的权益资本是远远不够的,所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转,此时关联方之间的借款如何操作对房地产企业税务筹划的增值税合理避税就显得尤为重要。


  最后要说明的是,具体情况需要具体分析,房地产企业税务筹划的增值税合理避税还要根据企业的实际情况来判断。

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