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公司要购置房产,以谁的名义购买能少缴税?

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发表于 2018-9-17 10:45:21 |显示全部楼层 | 阅读模式

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企业欲购房产做投资,但不知道老板个人名义购买或公司名义购买更好,因为各有利弊。这次小编就从税收负担角度,对企业与个人买卖住房做一些分析和比较。

购买的税负比较

无论企业还是个人,在购买住房环节都涉及契税和印花税。

契税,企业和个人都需要缴纳。

印花税,只有企业需要缴纳,而个人无需缴纳。

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定:对个人销售和购买住房暂免征收印花税。

以购买非北京、上海、广州、深圳地区的一套200万元的房产为例,企业应缴纳的印花税=200×0.05%=0.1万元,而个人无须缴纳。

另外,就是增值税,企业和个人都需要缴纳。但是企业若为一般纳税人,就可以抵扣增值税进项,个人则不行。

出售的税负比较

出售住房环节主要涉及印花税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、所得税,其税负比较如下:

一、企业出售

例1:2016年6月,小规模纳税人A企业购买一套住房,合同价(含增值税,税率11%)为200万元。2018年7月,其出售该套住房的合同价(含增值税)为300万元,房屋所属地契税税率为3%。

1. 印花税

应缴纳印花税=300×0.05%=0.15万元

2. 增值税、城市维护建设税及教育费附加

购买时不含税价=200÷(1+11%)=180.18万元

出售时应缴纳增值税=[300÷(1+5%)—180.18]×5%=5.28万元

城市维护建设税及教育费附加=5.28×(7%+3%)=0.53万元

以上计算依据参考:

1)《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)

2)《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第73号)

3. 土地增值税

假设能提供发票,不能提供评估价,增值税进项也不能抵扣:

契税=200÷(1+11%)×3%=5.41万元

扣除额=200×(1+5%×2)+(5.41+0.53+0.15)=226.09万元

收入=300—5.28=294.72万元

增值额=294.72—226.09=68.63万元

增值率=68.63÷226.09×100%=30.36%

应缴纳土地增值税=68.63×30%=20.59万元

以上计算依据参考:

1)《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)

2)《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)

4. 企业所得税

假设不考虑折旧及计税基础变化,对企业所得税的影响计算如下:

应纳税所得额=294.72—200—5.41—20.59—0.53—(0.15+0.1)=67.94万元

应纳税额=67.94×25%=16.99万元

综上,出售环节产生税费合计=0.15+5.28+0.53+20.59+16.99=43.54万元

如果A企业是一般纳税人,出售时:

应缴纳增值税为=300÷(1+10%)×10%=27.27万元

城市维护建设税及教育费附加=27.27×(7%+3%)=2.73万元

收入=300÷(1+10%)=272.73万元

扣除额=200×(1+5%×2)+(5.41+2.73+0.15)=228.29万元

增值额=272.73—228.29=44.44万元

增值率=44.44÷228.29×100%=19.27%

应缴纳土地增值税=44.44×30%=13.33万元

产生企业所得税=(272.73—200—5.41—13.33—2.73—0.15—0.1)×25%=12.75万元

出售时产生的税费合计=0.15+27.27+2.73+13.33+12.75=56.23万元

二、个人出售住房

例2:2016年6月,个人B购买一套住房,合同价(含增值税,税率11%)为200万元。2018年7月,其出售该套住房的合同价(含增值税)为300万元,房屋所属地契税税率为3%。

1. 印花税

根据财税〔2008〕137号文件规定:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

2. 增值税、城市维护建设税及教育费附加

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。

例2中的房屋已满2年,因此免征增值税,则一并免征城市维护建设税及教育费附加。

3. 土地增值税

根据财税〔2008〕137号文件规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

4.个人所得税

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)和财税〔2016〕43号文件规定:个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

不考虑其他因素:应缴纳个人所得税=(300—200—5.41)×20%=18.92万元

如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,还可以按住房转让收入1%—3%的幅度内确定核定征收比例,假设房屋所属地执行1%,则仅缴纳个人所得税3万元(300×1%)。

总结

综合上述分析可知,出售环节企业负担的税收要远远高于个人。此外,有人将企业售房筹划为改制重组等行为,契税等税种可享受减免优惠,但大部分税种仍需视同销售或正常缴纳。企业若单纯以购买再出售为目的投资房产还需谨慎考虑,综合比较分析税费的负担,再行决定。


文章来源于中国税务报、财务经理人论坛,由财智东方节税宝整理发布

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