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房产登记部门不接受6个月以上房产抵押缺少法律依据

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发表于 2018-4-28 07:54:04 |显示全部楼层 | 阅读模式

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房产登记部门不接受6个月以上房产抵押
缺少法律依据
目前,在个别地方出现典当公司签署最高额抵押合同后,房产登记部门不为典当公司办理6个月以上期限的房产抵押手续的问题,房产登记部门的理由是根据《典当管理办法》(商务部、公安部2005年第8号令) 第36条规定:典当期限最长不得超过6个月。
房产登记部门此做法给众多典当公司的业务造成了很多不便,这种做法是否恰当?依据的理由是否充分正确?这些都值得商榷。
一、最高额抵押是否适用房地产抵押典当?
《典当管理办法》第三条规定,“本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。”依据该定义,典当法律关系中,当物的法律性质是抵押物或质押物,因此可以得出结论:当物适用《物权法》、《担保法》和《担保法司法解释》的规定。而《典当管理办法》对最高额抵押、质押典当未做出禁止性规定,依据“法无禁止即可为”的原则,以房地产作为抵押物的最高额抵质押典当不存在法律障碍。
二、最高额抵押的担保期限能高于6个月吗?
根据《典当管理办法》第36条的规定,典当期限由双方约定,最长不得超过6个月。如果典当公司与客户签订最高额借款合同,但每次每笔典当业务均不超过6个月,到期后办理赎当再典当的手续,同时签订最高额抵押合同,将同一房产抵押,为上述多笔典当业务提供担保,这就相当于对同一当物进行多轮轮候抵押的性质。最高额抵押担保自身没有期限限制,同时每笔当金均为独立的典当业务,也没有超出6个月的限制,因此上述业务没有违反相关法律法规,也就是说最高额抵押的担保期限不受典当期限6个月的限制,但每一笔典当的期限应符合6个月的规定。
三、如果担保法与典当管理办法冲突如何处理?
《典当管理办法》第3条规定:“本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。”从对典当的定义可以看出,典当被界定为一种融资行为,是一种附担保条件的资金借贷活动,当物是对典当公司债权的担保。
既然当物是对债权进行的担保,那就应当按照担保法执行。担保法是全国人大常委会通过的法律,典当管理办法是商务部通过的部门规章。按照我国立法法的规定,如果部门规章与法律发生抵触,全国人大常委会有权撤销。因此退一步讲,即使出现个别部门理解的按典当管理办法规定当物抵押期限就是不能超过6个月,根据下位法遵从上位法的原则,也应当按担保法执行,而不能按照典当管理办法执行。
四、抵押登记过期但主债权未清偿怎么办?
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条明确规定:当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。这表明,如果债权合同的主债权到期未受清偿,无论登记的抵押期间是否过期,债权人都可行使抵押权,直至主债权诉讼时效结束后的两年内。因此如果典当公司按房产登记部门要求对房产抵押进行了6个月以下期限的抵押登记,但最高额借款合同中债权并未清偿完毕,也不意味着典当公司就绝对不能再行使抵押权,需要具体问题具体分析,应当按人民法院的判决执行。
五、面对此类问题相关各方应当做些什么?
造成上述问题存在的原因是多方面的,既有我国相关法律法规不完善的因素,也有相关部门执法不严谨的因素。解决这个问题需要各方面的共同努力。
(一)国家相关部门应当清理修改相关法规,尤其是此类存在冲突矛盾规定的法律法规。
(二)商务部门应当继续努力提升典当管理办法的层级,不能上升为法律,也应当争取将其提升为国务院发布的法规,不能长期停留在部门规章的层级上。
(三)典当协会应当积极与房产登记部门等相关政府机构沟通,协调解决阻碍典当公司业务发展中遇到的问题。
(四)政府相关部门应当全面掌握相关法律法规,不能教条地片面执行某些规定条款。
(五)各典当公司除争取各管理部门的支持外,还应当从自身的业务操作中寻找解决问题的方法,灵活处理业务问题,做到在不违法违规的前提下开展业务。

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