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合同少写这几个字,税金可以省下一大笔!

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发表于 2018-4-16 10:38:45 |显示全部楼层 | 阅读模式

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合同多写几个字能省税的故事,听过不少,少写几个字能省税的事可不常见。

这次就通过一个案例来思考分析下这个问题。

HOT房地产公司近两年开发了一片工业园区,将工业园区设计成独立的仓库和厂房,开发完成后,准备自持物业对外出租。但由于工业园区所处的地理位置比较偏远,出租率不是很理想,HOT公司为了吸引客户,决定推出第一年免租的营销政策。

刚好IC公司需要租办公楼,被HOT公司工业园区第一年免租的条件给打动了,遂跟HOT商谈租下来一栋厂房。该厂房的资产原值为5000万元(含土地,当地房产税按房产原值减除比例为20%),约定合同一次性签订租期3年,租金总共收取200万(含税)。

有以下两种签合同的方式可以选择:

方式一:2017年免租金、2018年和2019年租金分别都是100万元,合同三年签订一次。

方式二:2017年至2019年租金总共200万元,合同三年签订一次。

大家可先思考一下,换做是你,会选择哪一种方式来签合同?

我们可以先想一想这个业务涉及到哪些税种?

首先想到的肯定是增值税,看看《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定:

按照标的物的不同,经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务,提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%,征收率为5%。

还有一条规定,《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条:

纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。
结合以上政策,我们可以知道,对于出租土地或房屋等不动产,协议中如果约定有免租期的,免租期间无需视同销售,不用缴纳增值税。

这样就可以计算出:

方式一应交增值税=100/(1+11%)*11%*2=19.82万元

方式二应交增值税=200/(1+11%)*11%=19.82万元

由此可知,增值税的缴纳无差异。

另外,两种合同方式下的收入金额是一致的,所以企业所得税也不会有差异。

两种方式下不考虑其他因素的企业所得税=200/(1+11%)*25%=45.05万元

房产税对房地产企业来说是非常重要的税种,接着,我们来看看两种合同方式下的房产税。

先了解一下《房产税暂行条例》中房产税税率的相关规定:

房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定:

对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
案例中已经提到当地房产税按房产原值减除比例为20%,那么我们可以来计算一下两种合同方式下的房产税:

方式一应交房产税=5000*(1-20%)*1.2%+100/(1+11%)*12%*2=69.62万元

方式二应交房产税=200/(1+11%)*12%=21.62万元

这时候房产税的缴纳马上就体现出差异了,两种合同方式下房产税差了48万!

是不是很吓人!所以“免租金”这三个字虽然听起来很诱人,很有广告效应,但签合同的时候还是要慎重考虑,不要随意写在合同里面。不然白白多缴了那么多税金,真的非常划不来!

现在,少写几个字就可以省税的事,你信了吗?

节税宝.jpg

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发表于 2018-4-17 06:50:25 |显示全部楼层
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学习了
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发表于 2018-6-12 17:07:23 |显示全部楼层
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学习了,受用不浅,非常感谢楼主
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发表于 2018-6-20 15:56:41 |显示全部楼层
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从价征收和从租征收,比较一下,就看出来了!
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会计师

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发表于 6 天前 |显示全部楼层
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学习了,很有用
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